À qui incombe les travaux dans le cadre d'un bail locatif ?

Dans le cadre d’un bail locatif d’un bien non meublé, vous voulez savoir à qui incombaient les travaux tenant à la peinture ainsi qu’au changement ou à la réparation dans la salle d’eau de l’email de la cuvette des WC et du bac, cabine de douche incrustés de moisissure.

La question de la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire est régie par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs précisée par le décret du 26 août 1987 établissant une liste des réparations incombant au locataire.

Le bailleur est obligé « d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués » (article 6c de la loi de 1989).

Il s’agit des travaux relatifs à la salubrité et à la vétusté du bien, le propriétaire aura la charge des réparations lorsque celles-ci ne découlent pas d’un usage anormal du locataire.

Le locataire est tenu (article 7 c) et d) de la loi de 1989) :

« De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » ;

Cependant, même si certaines réparations incombent en principe au locataire, elles peuvent être à la charge du bailleur lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure :

L’article 4 du décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué le logement ».

La force majeure est définie par l’article 1218 du Code civil comme « un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

Sachez de plus que si les travaux à effectuer concernant votre cas particulier ne sont prévus par aucun texte, la jurisprudence précise que le montant exigé pour les réparations peut déterminer qui doit les réaliser. En effet, si le montant des travaux est élevé, ce sera au propriétaire de les assumer car le locataire ne peut être contraint d’effectuer que des petites réparations.

Ainsi, lorsque les réparations s’avèrent coûteuses, ou que la panne est due à une usure normale des lieux, c’est le propriétaire qui devra se charger des réparations.

Le locataire est tenu des réparations locatives dues aux dégradations intervenues durant la location. Il peut donc s’agir de dégradations dues à l’usage des lieux par les occupants ou à l’usure (Ex : entretien des robinets ou des serrures).

Cependant, il existe une exception pour l’usage de la peinture.

Si le jaunissement des murs est dû à un usage normal, le locataire n’est pas tenu de les repeindre. En effet, le décret du 26 aout 1987 n’impose au locataire que des « menus raccords de peinture et de tapisseries ». Le locataire n’est donc pas tenu de libérer l’appartement avec une peinture neuve même si, lorsqu’il est rentré dans les lieux, elle l’était.

En cas de désaccord sur l’état de la peinture, les juges ont décidé qu’il appartenait au propriétaire estimant la peinture abimée, de prouver que le dégât était dû à un usage anormal ou illicite du local et qu’il ne s’agissait pas de comparer l’état du mur dans l’état des lieux d’entrée et de sortie (décision de la Cour de cassation du 21 décembre 2017).

Si toutefois le locataire souhaite repeindre les murs pour en changer la couleur, il semble que cela fasse parti des travaux facultatifs (travaux n’entrainant pas une transformation de la chose louée, tels que les travaux esthétiques ou pratiques) décidés par le locataire ne nécessitant pas d’autorisation préalable du propriétaire. Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas les refuser mais peut exiger du locataire la remise en état des lieux à la fin du bail.

Le locataire est tenu d’effectuer les travaux nécessaires au maintien en bon état des lieux loués. Cependant, il en va autrement si les travaux sont dus à la vétusté, le défaut de construction ou la force majeure, l’obligation de réparer n’incombera plus au locataire, mais au propriétaire.

L’enjeu donc est de savoir si la réparation est d’entretien ou liée à la vétusté.

Le propriétaire a l’obligation de mettre à disposition un logement décent à son locataire. C’est à dire un bien garantissant la sécurité physique et la santé des locataires (décret du 30 janvier 2002 relatif au caractéristique du logement décent).

Tel est notamment le cas de la pose d’une VMC dans la salle d’eau pour en assurer la ventilation.

Concernant la moisissure présente dans la douche, elle peut en effet soit être due à une déficience de ventilation dont la réparation devra être prise en charge par le propriétaire, soit venir du mode de vie des locataires (comme la production d’une trop grande quantité de vapeur dans la salle de bain, obstruction de l’aération, le fait de faire sécher du linge dans la pièce) auquel cas ce seront à eux de procéder à la rénovation de la douche.

S’agissant des sanitaires, le décret du 26 aout 1987 mentionne que concernant les éviers et les appareils sanitaires, le locataire est tenu du « nettoyage des dépôts de calcaire, et du remplacement des tuyaux flexibles de douches ».

Ici aussi, les travaux imposés par la vétusté normale relèvent du propriétaire qui doit prendre à sa charge l’usure ou la détérioration liée au temps ou à l’usage normal des matériaux et équipement au sein de son logement.

Le locataire est donc tenu au détartrage de la faïence, le propriétaire est tenu lui au remplacement des WC, éviers, baignoires et bac à douche lorsqu’ils sont vétustes.