Comment se rétracter d'un compromis de vente ?

Pour se rétracter d'un compromis de vente qui stipule une condition suspensive d'obtention du crédit, il existe plusieurs solutions :

· Le délai de rétractation de 10 jours prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

· La défaillance de ou des condition(s) suspensive(s) telle que notamment un refus de l'organisme de financement d'accorder un crédit.

I. Le délai de rétractation

L'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose que :

" Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l'obligation d'information mentionnée à l'avant-dernier alinéa est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du Livre V du code de la consommation ".

Le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) entre bien dans le champ d'application de cet article. Cela signifie que l’acquéreur dispose, à compter (PRÉCISER SELON SITUATION, par exemple : du lendemain de la remise de l'acte dans votre cas), d’un délai de rétractation de 10 jours.

L'acquéreur qui se rétracte pendant de ce délai de 10 jours n'a pas à payer la pénalité prévue par la clause pénale au vendeur et la commission au professionnel ayant reçu mandat.

Il est à noter que ce délai de 10 jours peut parfois recommencer à courir à nouveau… à compter d'un avenant.

En effet, lorsque les deux parties signent un avenant ayant pour objet la modification d'un élément substantiel du compromis de vente (ex : modification du prix, modification de la consistance du bien), un nouveau délai de rétractation de 10 jours commencera à courir et l'acquéreur peut à nouveau se rétracter durant cette période.

Cependant, lorsque l’avenant a pour objet la modification d'un élément non substantiel du compromis de vente (ex : allonger les délais pour l'obtention d'un crédit), cet avenant n'entraîne pas novation du contrat et dans ce cas, il n'y a pas de nouveau délai de rétractation.

II. La défaillance de la condition suspensive stipulée dans le compromis de vente

L’article 1304-6 alinéa 3 du Code civil dispose que : « En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé ».

Dans le cadre d'un compromis de vente avec condition suspensive d'obtention du prêt, cela signifie que si l’acquéreur présente un refus (en pratique, deux refus) de l'organisme de financement d'accorder la demande de prêt, le compromis de vente devient caduc.

Pour que le refus de l'organisme de financement soit pris en compte, la demande de prêt formulée par l’acquéreur doit correspondre aux caractéristiques du financement de l'opération stipulée dans le compromis de vente.

Si la banque émet une offre qui répond aux critères de financement stipulés, le prêt est considéré comme obtenu et la condition suspensive accomplie.

Par ailleurs, selon l’article 1304-3 alinéa 1er du Code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

Ainsi, à titre d’exemples, il a notamment été jugé que l’acquéreur ne peut pas se prévaloir de la non-réalisation de la condition du prêt lorsqu'il :

- n'a accompli aucune démarche pendant la prorogation de la promesse et s'est contenté de former une demande de prêt le jour de l'expiration du délai de la prorogation (Cass. 1re civ., 19 juin 1990, n° 88-16.196 : Bull. civ. I, n° 175) ;

- a annulé sa demande de prêt après avoir estimé que le coût du crédit dépassait ses possibilités financières, et n'a, par conséquent, pas pu justifier du rejet de cette demande (Cass. 1re civ., 16 juill. 1991, n° 89-13.269) ;

- a décliné une offre de prêt entraînant pour lui un engagement trop important alors que cette offre ne différait pas des caractéristiques expressément stipulées à l'acte (Cass. 3e civ., 27 avr. 1994, n° 92-12.743) ;

- a décliné la proposition d'un établissement de crédit sans attendre la présentation d'une offre régulière (Cass. 1re civ., 4 avr. 1995, n° 93-11.316) ;

- a sollicité un prêt qui lui a été refusé, d'un montant supérieur à celui indiqué dans la promesse de vente (Cass. 3e civ., 3 déc. 2002, n° 01-13.103) ;

- a déposé à la hâte une demande de prêt vouée à l'échec au motif qu'elle était inexacte, incomplète et comportait des erreurs (Cass. 1re civ., 25 oct. 1994, n° 92-11.400).