Les réparations concernant un logement locatif sont réparties entre le bailleur et le locataire.
L’article 1732 du Code Civil dispose que : Le locataire doit prendre en charge les réparations dues en raison de dégradation ou de perte survenant durant toute la durée de sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ne sont pas de sa faute .
L’article 1 du Décret n°87-712 du 26 août 1987 précise que : Le locataire doit aussi prendre en charge les réparations locatives . Ces réparations locatives correspondent aux travaux d'entretien courant, et des menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ces réparations sont listées à l’article annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987. Je vous transmets en pièce jointe celui-ci.
Il faut savoir également que l’article 1755 du code civil dispose que certaines réparations locatives peuvent cependant être à la charge du bailleur lorsqu’elles n’ont été occasionnées que par vétusté ou force majeure . L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Par exemple, la décoloration d’un papier peint ou d’un mur par le soleil, les traces laissées par des équipements électroménagers….
Le bailleur doit prendre en charge les autres réparations, celles que l’on qualifie de “grosses réparations”,...). L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en son point c) “ le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués”. Cette obligation est aussi prévue par l’article 1719 du code civil. Par exemple, ont été considérées comme des “grosses réparations “ : des travaux de plomberie: remplacement des robinets, siphons, canalisations, remplacement des stores et volets…
Concernant une terrasse, une jurisprudence de la Cour de cassation ( Civ. 28 janv. 1936) rappelle le caractère limitatif des réparations locatives “tel n'est pas le caractère de travaux dont l'exécution eût pu prévenir l'effondrement d'une terrasse et qui sont à ranger parmi les grosses réparations incombant au bailleur”. Une jurisprudence plus récente en date du 10 septembre 2020 n°19-11.218 (Cass. civ 3ème chambre) qui estime que lorsque la structure de la terrasse est atteinte, il incombe au bailleur de procéder aux travaux.
De ce fait, en fonction du type de réparations et en fonction de la cause (dégradation, usure…) la charge sera attribuée au locataire ou au bailleur.