En principe, dès le premier impayé de loyer et avant tout demande en justice, le propriétaire doit s’adresser :
- À la personne qui s’est portée caution pour le locataire ;
- À son assureur lorsque le propriétaire a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer.
- À Action Logement lorsque le locataire a souscrit la garantie visale ;
- À la Caisse d’allocations familiales (CAF) lorsque le locataire bénéficie d’une aide au logement.
La Caf va alors enclencher une procédure pour impayé. Il s’agit d’une obligation pour le propriétaire. Ce dernier doit prévenir la Caf de l’impayé dans les deux mois.
À défaut de signalement, le bailleur risque une amende de 6 856 €.
Résiliation du contrat :
En présence d’une clause résolutoire :
Lorsque le contrat de location contient une clause résolutoire, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour que ce dernier envoie au locataire un commandement de payer précisant les sommes qui doivent être réglées.
Vous pouvez trouver un huissier proche de votre domicile sur le site de la Chambre nationale des huissiers : https://annuaire.huissier-justice.fr/
Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour payer les sommes dues et les frais d’huissier.
À l’issue de ce délai de 2 mois, si le locataire n’a toujours pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire pour qu’il constate que le bail est résilié et qu’il prononce l’expulsion. Il est possible de saisir le juge en référé (procédure d’urgence).
En l’absence de clause résolutoire :
En l’absence de clause résolutoire dans le contrat, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour que ce dernier assigne le locataire devant le tribunal aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.
Vous pouvez trouver un huissier proche de votre domicile sur le site de la Chambre nationale des huissiers : https://annuaire.huissier-justice.fr/
Le bailleur peut adresser une mise en demeure au locataire de respecter ses engagements, mais cette mise en demeure est facultative.
Le juge va alors examiner la situation et décider :
- D’accorder des délais de paiement s’il estime que la situation financière du débiteur permettra de payer les dettes ;
- Prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire si la situation financière du débiteur ne permet pas de payer les dettes.
Lorsque le juge prononce la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire, le propriétaire doit alors faire appel à un huissier pour que ce dernier adresse au débiteur un commandement de quitter les lieux.
À partir du commandement de quitter les lieux, le débiteur dispose d’un délai de deux mois pour quitter le logement.
Il faut tout de même noter qu’aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la période de trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.