Lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître que le logement est rendu non conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué par le bailleur dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés du logement par le locataire.
Son montant peut effectivement être amputé de retenues ou provisions en cas :
- D’impayés de loyers ou de charges ;
- De frais liés aux dégradations ou travaux locatifs.
Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit impérativement justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant les documents justificatifs nécessaires au locataire :
- Devis, factures, lettres de réclamation des loyers impayés restées sans réponse.
Concernant les charges pour l’année en cours, le propriétaire a la possibilité de conserver une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, sans toutefois dépasser 20% du montant du dépôt de garantie. La régularisation définitive et la restitution du solde devront ensuite avoir lieu dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Vous nous indiquez que des retenues ont été déduites de votre dépôt de garantie et que par conséquent, votre dépôt de garantie ne vous a pas été restitué / ne vous a pas été intégralement restitué.
Vous estimez que tout ou partie de ces sommes ne vous incombent pas.
Vous avez la possibilité de contester les sommes relatives aux frais liés aux dégradations et travaux locatifs.
Par travaux locatifs, on entend « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » selon l’article 1er du décret du 26 août 1987.
Ce même décret liste en annexe la liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives :
I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.
Le dépôt de garantie que vous avez versé lors de votre entrée dans le logement ne peut donc être amputé que de retenues au titre des réparations locatives non effectuées avant votre départ.
Les retenues ne peuvent concerner les travaux qui sont à la charge du bailleur :
- Travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives ;
- Travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (ex : volets défectueux, robinetterie vétuste, etc.) ;
- Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (ex : isolation, chaudière, etc.) ;
- Entretien des toitures et façades végétalisées.
Aussi, certaines réparations qui incombent en principe au locataire sont à la charge du bailleur lorsque celles-ci sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure :
- L’article 4 du décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué le logement » ;
- La force majeure est définie par l’article 1218 du Code civil comme « un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».
1. Demande de justificatifs, factures, devis (facultatif)
Dans votre situation, il convient de connaître précisément quelles sont les sommes réclamées par votre bailleur :
- Impayés de loyers et/ou charges ;
- Et surtout, détail des sommes réclamées relatives aux frais de réparations locatives.
Il est conseillé que cette demande de pièces justificatives soit effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous pouvez pour ce faire utiliser notre modèle de lettre en pièce jointe.
Une fois que vous aurez connaissance de tous ces éléments, vous serez en mesure de contester précisément, s’il y a lieu, les sommes demandées.
Il conviendra d’analyser ligne par ligne le détail des sommes pour vérifier que :
- Les sommes sont bien justifiées dans leur montant (factures à l’appui) ;
- Les sommes réclamées concernent bien les réparations qui incombent au locataire et non les réparations à la charge du bailleur.
2. Contestation des sommes réclamées
Si vous estimez que tout ou partie des sommes réclamées ne vous incombent pas, vous avez la possibilité de contester ces sommes par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez pour ce faire utiliser notre modèle de lettre en pièce jointe.
Il conviendra de préciser, dans la lettre, les raisons pour lesquelles vous contestez le solde et d’appuyer au besoin votre demande, de toute pièce justificative.
Si vous estimez que tout ou partie des sommes réclamées ne vous incombent pas et que tout ou partie du montant du dépôt de garantie doit vous être restitué, vous pouvez mettre en demeure votre bailleur de vous restituer les sommes dues. Vous pouvez pour ce faire utiliser notre modèle de lettre en pièce jointe.
Il faut noter que, en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire. En effet, à défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
3. Saisine de la Commission départementale de conciliation
Si le litige persiste entre vous et votre bailleur (refus de restituer le dépôt de garantie, sommes réclamées jugées infondées, etc.), vous avez la possibilité d’engager une procédure de conciliation auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement.
Cette démarche est gratuite et facultative.
Pour saisir la CDC, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la CDC du département dont dépend votre ancien logement. Pour ce faire, vous pouvez utiliser notre modèle de lettre de saisine de la CDC en pièce jointe.
4. Saisine du juge des contentieux de la protection
En cas d’échec de la conciliation, vous avez la possibilité de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité dont dépend votre ancien logement ( https://www.justice.fr/recherche/annuaires).
Lorsque le montant de la demande n’excède pas 5 000 €, vous pouvez saisir le juge en adressant une requête au greffe du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité dont dépend votre ancien logement dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
La représentation par avocat n’est pas obligatoire pour cette procédure. Vous avez tout de même la possibilité de vous faire assister par un avocat. Si vous le souhaitez, nous pouvons vous mettre en relation avec un avocat spécialisé dans les litiges locatifs. Le premier échange par téléphone étant gratuit.
Pour saisir le juge des contentieux de la protection, vous pouvez utiliser le formulaire ci-joint (Cerfa n°16041*02 – Requête aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection).
Aux fins de remplir ce formulaire et de saisir le tribunal, vous trouverez également en pièce jointe une notice.
Pour résumer, vous trouverez en pièces jointes tous les documents nécessaires à la contestation des sommes réclamées par votre bailleur :
- Lettre de demande des pièces justificatives ;
- Lettre de contestation des sommes déduites du dépôt de garantie ;
- Lettre de mise en demeure de restituer tout ou partie du dépôt de garantie ;
- Lettre de saisine de la commission départementale de conciliation ;
- Requête à adresser au juge des contentieux de la protection ;
- Notice pour effectuer une requête auprès du juge des contentieux de la protection.